Immobilier à Arcachon et au Pyla : le marché qui défie la houle. Selon les Notaires de France, le prix médian des maisons à Arcachon a bondi de 7,3 % entre 2022 et 2023 pour atteindre 9 200 €/m². Dans le même temps, la moyenne nationale reculait de 1,9 %. Preuve que le Bassin d’Arcachon ne connaît pas la crise : 62 % des transactions se concluent en moins de 60 jours, un record sur la façade atlantique.
Un vent d’optimisme souffle donc sur ce littoral cerné par des pins centenaires et l’océan. Plongeons dans les chiffres, les tendances et quelques secrets bien gardés.
Panorama 2024 : chiffres-clés du marché arcachonnais
Des valeurs sûres, de la Ville d’Hiver au Moulleau
2024 confirme la dynamique entamée avant la pandémie. D’après l’Observatoire Crédit Logement/CSA (février 2024), le volume des ventes est 15 % supérieur à celui de 2019, année de référence. Deux pôles concentrent l’appétit des acheteurs :
- La Ville d’Hiver : villas classées, prix moyen 11 400 €/m².
- Le Moulleau : ambiance nautique, 12 100 €/m² pour une vue bassin.
La Teste-de-Buch et Gujan-Mestras, à cinq minutes en voiture, offrent un ticket d’entrée plus doux : 5 800 €/m² en moyenne pour une maison de plain-pied, selon le comité régional des notaires (mars 2024).
Un stock limité qui entretient la tension
À Arcachon, l’offre ne dépasse jamais trois mois de stock, indique SeLoger (avril 2024). C’est moitié moins qu’à Bordeaux. Cette rareté structurelle vient d’une règle d’urbanisme stricte : pas plus de 16 m de hauteur dans le centre-ville, sauf rénovation d’existant. L’effet est clair : chaque permis de construire se transforme en évènement, à l’image de l’opération Villa Oyana (25 appartements, livrée fin 2025) réservée en… 48 heures.
Pourquoi les prix de l’immobilier à Arcachon et au Pyla résistent-ils malgré la conjoncture ?
Qu’est-ce qui protège le Bassin des turbulences nationales ?
- La géographie : adossé à la forêt des Landes, le Bassin est encerclé par l’eau et le Parc naturel marin. Impossible d’étendre la ville vers l’ouest.
- La fiscalité des résidences secondaires : 57 % des acquéreurs 2023 étaient franciliens. Ils privilégient le cachet patrimonial et acceptent une taxe d’habitation majorée de 20 %.
- Le “slow life” valorisé : télétravail + TGV à 2 h52 de Paris (temps 2024 SNCF) = installation de cadres supérieurs recherchant une qualité de vie premium.
- Un tissu économique solide : ostréiculture, tourisme quatre-saisons, et l’aéroport de Bordeaux-Mérignac à 45 minutes, élément clef pour les investisseurs étrangers.
D’un côté, les taux de crédit élevés freinent les primo-accédants locaux. De l’autre, la demande haut de gamme, moins dépendante du financement bancaire, soutient les prix. La scission est nette : le segment supérieur à 1,5 million d’euros affiche +9 % sur douze mois, quand les petites surfaces reculent de 2 %.
Conseils d’achat : cap sur la villa signature ou l’appartement vue mer
Comment sécuriser son investissement en 2024 ?
- Privilégier la proximité des plages : l’écart de prix entre front de mer et troisième ligne atteint 38 %. Pourtant, la revente est deux fois plus rapide pour les biens à moins de 300 m du littoral (source : MeilleursAgents, janvier 2024).
- Scruter les rénovations énergétiques : depuis le 1ᵉʳ avril 2023, un DPE classé G bloque toute mise en location saisonnière de plus de 120 jours. Viser au minimum la classe D permet d’amortir sur 10 ans, grâce au loyer moyen de 2 300 € la semaine en haute saison.
- Anticiper la montée du trait de côte : le GIP Littoral Nouvelle-Aquitaine a cartographié les zones rouges à l’horizon 2050. Au Pyla-sur-Mer, la rue de la Corniche est la plus exposée, alors que la Corniche de l’Aiguillon reste stable.
- Faire appel à un architecte local : les règles du PLU imposent des tuiles canal, des façades claires et des ouvertures bois. L’agence Hesters-Oyon, par exemple, maîtrise ces codes et optimise la surface habitable.
Les quartiers d’avenir
- La Chapelle des Marins (Arcachon-Est) : encore à 7 600 €/m², proche gare, esprit village.
- Port de La Teste : friches portuaires réhabilitées, lofts industriels recherchés.
- La Hume : mix entre pinède et commerces, idéal pour familles locales.
Vivre au rythme du Bassin : l’art de vivre en 5 anecdotes
- Lever de soleil sur la dune du Pilat : 106 m de haut en 2024, un record après le réensablement naturel de mars.
- Marché municipal d’Arcachon : inauguré en 1907, il accueille 180 exposants chaque samedi.
- Rugby mouvementé : l’Union Rugby Club d’Arcachon, fondé en 1905, remonte en Fédérale 2 cette saison.
- Jazz en liberté : le festival Arcachon Bay Swing attire 25 000 mélomanes chaque été.
- Patrimoine Art déco : le front de mer aligne 14 façades classées, dont le Palais des Congrès (architecte Louis Gaume).
Ces détails culturels nourrissent la forte valeur perçue du territoire. Investir ici, c’est acheter un style de vie, pas seulement des mètres carrés.
Je vis au Pyla depuis dix ans, à deux pas de la plage des Arbousiers. Chaque coup de vent charrie l’odeur de résine et de sel qui, à mes yeux, justifie le prix du m². Si vous envisagez de poser vos valises sur le Bassin, je vous invite à savourer un café au Thiers, face aux pinasses. Vous comprendrez instantanément pourquoi, ici, la pierre ne cesse de prendre de la valeur. À très bientôt sur ces rivages où la douceur océanique rencontre l’élégance immobile du sable blond.