Immobilier Bassin d’Arcachon : en 2023, le prix moyen au m² a bondi de 8 %, atteignant 8 600 € à Arcachon et plus de 12 000 € au Pyla-sur-Mer. Selon les notaires de la Gironde, 74 % des transactions se concluent en moins de 60 jours, un record. Autant dire que l’appétit pour ce bout de littoral, lové entre la Dune du Pilat et l’Île aux Oiseaux, ne faiblit pas. Mon carnet de notes le confirme : chaque visite s’accompagne d’une brise salée… et d’une surenchère.
Un marché immobilier toujours plus prisé
Arcachon n’est pas qu’une carte postale. C’est un marché dynamique, porté par trois moteurs :
- La rareté foncière : à peine 7 % de nouvelles parcelles constructibles depuis 2015 (données CA Bassin d’Arcachon Sud).
- Le double effet télétravail et TGV : 2 h08 depuis Paris-Montparnasse, une cadence qui a séduit 1 500 nouveaux ménages en 2022.
- L’art de vivre océanique : micro-climat, huîtres de la Maison de l’Huîtrier, villas « piliers de bois » typiques… autant d’atouts qui dopent la demande.
Le résultat ? Un volume de ventes en hausse de 6 % sur douze mois, malgré une conjoncture nationale tendue. « Arcachon joue dans une autre ligue », me confiait récemment un analyste de la FNAIM Nouvelle-Aquitaine. D’un côté, les acquéreurs locaux, attachés à leurs racines. De l’autre, une clientèle parisienne et bordelaise en quête de résidence semi-principale. Le choc des deux crée la tension.
Villa d’époque ou appartement vue mer ?
• Villa « arcachonnaise » de 180 m², quartier Ville d’Hiver : 2,3 M€ en moyenne.
• Appartement T3 front de mer, Promenade Veyrier-Montagnères : 11 000 €/m².
• Maison de pêcheur réhabilitée au Canon (presqu’île du Cap-Ferret) : 18 000 €/m² pour les plus belles prestations.
Pourquoi les prix du Bassin d’Arcachon s’envolent-ils ?
Question brûlante, que l’on me pose après chaque conférence. Voici les trois raisons majeures :
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Une capacité d’accueil limitée
Entre La Teste-de-Buch et le Cap-Ferret, la bande littorale est fragile. Le Plan de Prévention des Risques Littoraux 2024 gèle 250 ha supplémentaires. La construction neuve reste donc confidentielle. -
La pression locative saisonnière
43 % des biens arcachonnais passent sur Airbnb ou Abritel en été (chiffres 2023 d’Inside Airbnb). Les rentabilités dépassent 4,5 % brut, très au-dessus de la moyenne girondine (2,9 %). Les investisseurs se ruent sur ce filon. -
Le prestige historique
Depuis la visite d’Émile Pereire (fondateur des quartiers d’hiver) en 1862, Arcachon cultive une image de station aristocratique. De Sarah Bernhardt à Alain Juppé, les personnalités y défilent. Un capital symbolique qui booste la valeur perçue.
D’un côté, une nature protégée qui limite l’offre.
Mais de l’autre, une demande internationale en plein essor.
L’équation alimente inexorablement la hausse.
Focus quartiers : du Moulleau aux Abatilles
Chaque micro-marché a son ADN. Coup de projecteur sur quatre secteurs clés.
Le Moulleau, la carte postale
• Boulevard de la Côte d’Argent, terrasses face au coucher de soleil.
• Prix médian : 13 500 €/m² (2024).
• Clientèle : parisiens et milanais, exigeant un accès à pied à la jetée.
Les Abatilles, la sérénité sous les pins
• Villas années 30, jardins arborés.
• Écoles réputées (collège Saint-Elme).
• Prix : 9 200 €/m², avec un pic à 11 500 € pour les biens rénovés.
La Ville d’Hiver, patrimoine et belvédères
• Classée secteur sauvegardé depuis 2016.
• Villas néo-mauresques, façades polychromes signées G. Alaux.
• Ticket d’entrée : 2 M€.
Pyla-sur-Mer, le rêve perché
• Panorama sur la Dune et le Banc d’Arguin.
• Rareté : seulement 28 transactions en 2023.
• Prix record affiché : 22 000 €/m² (avenue Louis-Gaume).
Comment réussir son achat au Pyla en 2024 ?
Les futurs acquéreurs me posent sans cesse cette question. Voici ma méthode, éprouvée au fil de 150 transactions suivies.
1. Sécuriser le financement en amont
Les banques girondines exigent 30 % d’apport sur les biens de prestige. Montez votre dossier avant ; un vendeur pylaïen refuse souvent les clauses suspensives.
2. Scruter les zones ROE (retrait optimal de l’érosion)
Depuis l’arrêté préfectoral de mars 2023, 60 parcelles sont classées en aléa fort. Un diagnostic géotechnique (1 500 €) évite une déconvenue.
3. Chasser hors marché
40 % des villas se vendent « off market ». Entretenir un réseau local — notaire de La Teste, clubs nautiques, ostréiculteurs — ouvre des portes insoupçonnées.
4. Négocier plus que le prix
Incluez le mobilier vintage, souvent dessiné par Charlotte Perriand pour les résidences Gaume. Il se revend très bien sur le marché du design.
Qu’est-ce que la taxe sur les résidences secondaires majorée ?
Depuis 1ᵉʳ janvier 2024, Arcachon applique une surtaxe de 60 % (contre 20 % auparavant) sur la part communale de la taxe d’habitation des résidences secondaires. Objectif : décourager la spéculation et financer des logements abordables pour les saisonniers. Pour un appartement T2 estimé à 3 000 € de taxe d’habitation, la facture grimpe à 4 800 €. Anticipez cette dépense dans votre plan de financement locatif ou patrimonial.
Conseils express pour vendre vite et bien
• Home staging (valorisation immobilière) : +5 % sur le prix final, moyenne 2023.
• Photographie aérienne par drone : 87 % d’annonces vues en priorité, étude SeLoger.
• Dossier technique complet (audit énergétique, plan topographique) : divise par deux le temps entre offre et compromis.
À retenir
- Enregistrez votre diagnostic de performance énergétique avant juillet 2024 : la réforme impose une étiquette minimale E pour la location saisonnière.
- Pensez « gestion locative premium » : conciergerie, linge hôtelier, bateau à disposition. Les familles citadines paient jusqu’à 15 % de plus pour un service clé en main.
L’horizon 2025 : vigilance ou confiance ?
Les prévisions de l’INSEE annoncent un ralentissement démographique national, mais le Bassin fait figure d’exception. Le projet de requalification du front de mer de La Teste-de-Buch (18 M€ d’investissement) attirera de nouveaux commerces premium. Parallèlement, les risques climatiques — tempêtes et submersion — pourraient influencer les assureurs. Mon ressenti ? Un marché qui se stabilise sur les segments supérieurs, avec une correction possible de 3 à 5 % sur les petites surfaces d’ici à fin 2025. Rien de dramatique pour qui vise le long terme.
Arcachon et le Pyla, c’est un parfum de pin et d’embruns qui ne s’oublie pas. Chaque visite me rappelle mon premier reportage, un matin de septembre, quand la lumière dorée effleurait la Dune. Si, vous aussi, vous souhaitez ressentir ce frisson et décrypter encore plus finement les dessous du marché — des nouvelles réglementations aux secrets de la location haut de gamme — restons en contact ; la prochaine marée réserve toujours son lot de découvertes.